外國人賣開普敦房產，買方為什麼先扣 7.5%？s35A 預扣稅、NR03 與匯出實算（2026）

2026 年 9 月，英國播客 Steven Bartlett 把他在開普敦 Bishopscourt 的莊園掛牌 R189,000,000，而他在 2024 年的買入價是 R93,300,000（資料來源：SA People, 2026-09-28；REI.co.za, 2026-09-28）。新聞談的是「兩年翻倍」，但對台灣賣方真正重要的是另一件事：這筆交易一旦成交，買方依法必須先扣下 R14,175,000 交給 SARS，而且扣的是「成交全額」的 7.5%，不是獲利的 7.5%。

這就是所得稅法第 35A 條（section 35A）的預扣稅。它不在你買開普敦房子的時候出現，只在你賣的時候出現——所以多數台灣買家在進場那一刻根本沒算過它。這篇文章把開普敦房產出售的四個出場成本一次講清楚：預扣怎麼算、NR03 怎麼申請減免、21 個工作日到底在等什麼、以及錢最後怎麼從南非匯回台灣。

外國人賣開普敦房產，為什麼過戶前會先被扣一筆錢？

因為南非把「確保非居民繳稅」的責任，放在買方身上，而不是賣方身上。所得稅法 s35A 自 2007 年 9 月 1 日生效：任何必須付款給非居民賣方的人（買方），在處分南非不動產時，必須從應付金額中扣下法定比例，繳給 SARS（資料來源：SARS, Guide to Amounts to be Withheld, 2025-10-02 更新）。

對在開普敦買房的台灣人來說，這個設計有一個很實際的後果：你賣房那天，收到的不會是成交價，而是成交價減掉預扣款。以 Southern Suburbs 一間成交 R8,000,000 的獨棟住宅為例，你當天拿到的上限是 R7,400,000，差的 R600,000 要先進 SARS 的口袋，等年度申報結算後才可能退回。

這筆錢的本質是「預繳」，不是「罰款」

南非稅務局 SARS 對這件事的用語很明確：在開普敦出售房產，被扣下的金額是賣方該課稅年度正常稅（normal tax）的預付款（advance payment）。也就是說，它不是額外多收你一筆，而是先把你要繳的稅「預存」起來。真正的稅額在年度申報時才確定，扣多了退、扣少了補。

但這裡有個開普敦賣方最容易誤判的地方：預扣比例是依成交價算，而實際稅額是依獲利算。一間 2019 年在 Constantia 以 R6,000,000 買入、2026 年以 R11,000,000 賣出的房子，預扣是 R825,000（全額 7.5%），但應稅獲利只有 R5,000,000 的一部分，兩者差距會讓現金流被鎖住好幾個月。

（資料來源：南非稅務局 SARS, Non-resident sellers of immovable property, 2026-08-19 更新；SARS, Guide to Amounts to be Withheld, 2025-10-02 更新）

R2,000,000 是「超過才扣」還是「超過就全額扣」？以開普敦實價算給你看

超過就全額扣。這是台灣賣方在開普敦最容易被算錯的一條。南非稅務局 SARS 原文寫得很直白：「Where the value of the property exceeds R2 million, the withholding amount applies to the full purchase price, without regard to the R2 million threshold.」——房產價值超過 R2,000,000 時，預扣金額適用於全部成交價，不扣除那 R2,000,000 的門檻（資料來源：SARS, Guide to Amounts to be Withheld, 2025-10-02）。

換句話說，它不是「超過 R2,000,000 的部分才扣」。反過來說，如果買方應付的總額（含付給賣方或其他代收人的所有款項）「合計不超過」R2,000,000，s35A 就完全不適用。開普敦市區一間 R1,950,000 的小套房，與 Southern Suburbs 一間 R2,050,000 的排屋，只有 5% 的價差，卻決定了要不要被扣 15 萬以上——這條線在開普敦的價格帶裡是真實存在的。

三組實算：從 R2,000,000 到 R189,000,000

第一列開普敦 Bishopscourt 的 R14,175,000，就是 R189,000,000 × 7.5%。注意這筆錢是買方的法定義務，不是賣方「可以商量」的選項。買方如果沒扣、沒繳，SARS 會直接找買方（下面第 4 節詳述）。

定金（deposit）那一筆要先扣嗎？

不用，但有條件。SARS 規定：買方為確保交易而支付的定金，在買賣契約尚未成為「無條件（unconditional）」之前，不需要就定金預扣；一旦契約生效，原本該從定金扣下的金額，改從後續第一筆付款中扣。開普敦的實務是：契約通常附帶「bond approval（貸款核准）」與「房屋檢查」等先決條件，這些條件清除（通常是簽約後 30 至 45 天）才是扣款的起算點。

NR03 可以少扣或免扣嗎？21 個工作日到底在等什麼？

可以申請，但不是自動生效。在開普敦賣房的非居民賣方若認為自己的實際稅負低於法定預扣比例，可以向 SARS 申請稅務指令（tax directive），也就是表格 NR03。SARS 首頁列出的三種法定理由只有三個：已提供納稅擔保、賣方就該處分行為本身不負納稅義務、或賣方的實際稅負低於法定比例。SARS 舉的例子很具體——賣方完全免稅、個人應稅所得很低、或以虧損出售（資料來源：SARS, Non-resident sellers of immovable property, 2026-08-19）。

對開普敦賣方最常見的第四種情況，其實不在那三個理由裡：「我明明沒賺那麼多，為什麼要按成交價扣？」答案就是——預扣是按成交價，不是按獲利，除非你申請 NR03 並被核准。申請時要一併附上 offer to purchase、稅額計算書與佐證文件，寄到 nres@sars.gov.za 或表單上列出的其他送件方式。

21 個工作日 ≠ 付款期限（這是最貴的誤解）

網路上（含不少開普敦房仲轉貼的文章）最常見的說法是「買方必須在 21 個工作日內把錢付給 SARS」。這是錯的，而且錯得很危險。南非稅務局 SARS 的兩個頁面分別寫的是兩件事：

• 21 個工作日：是 SARS 處理 NR03／NR02 的作業時間（"The directive application is generally processed within 21 business days"）。
• 14 天 / 28 天：才是買方的付款期限——買方為南非居民者，須在扣款後 14 天內連同申報書送交 SARS；買方本身為非居民者，為 28 天內（資料來源：SARS, Guide to Amounts to be Withheld, 2025-10-02）。

兩個數字差了一個量級，實務後果完全不同。如果你以為「有 21 個工作日可以慢慢來」，而實際期限是 14 天，那 10% 罰則與利息會直接落在買方頭上——然後買方回過頭來找你。開普敦的代書（conveyancer）通常在過戶流程中就會要求雙方先把 NR02／NR03 備好，正是因為這個時間差。

申請時程要怎麼排？

沒辦 NR03 會怎樣？買方、代書與仲介誰要負責？

責任會分三層壓下來，而且罰則不得免除。這是 s35A 設計上最強硬的部分，也是開普敦賣方最需要理解的「對方為什麼一直催文件」的真正原因。

第一層：買方的個人責任

南非稅務局明文規定：買方若「知道或理應知道」賣方為非居民，就要個人負責，且必須在原應扣繳之日起算的期限內把錢繳給 SARS（資料來源：SARS, Guide to Amounts to be Withheld, 2025-10-02）。注意「理應知道」這四個字——外國護照、海外地址、海外帳戶付款，任何一項都會讓買方難以主張「我不知道」。

第二層：代書與仲介的書面通知義務

如果開普敦的代書（conveyancer）或房仲（estate agent）因處理該筆處分而收取報酬，他們在付款給賣方之前，必須以書面通知買方「賣方為非居民、s35A 可能適用」。若他們「理應知道」卻沒通知，就要與買方連帶負責，但責任上限為其該筆交易的報酬金額。反過來說，若代書或仲介已盡通知義務，買方就不能再主張自己不知情。

第三層：10% 罰則＋利息，且利息不得免除

買方若未在期限內把扣下的錢繳給 SARS：

• 就未繳金額按法定利率計利息，自付款期限次日起算至 SARS 實際收到日；
• 另加 10% 罰款，且不影響其他依稅法可課的罰則或費用；
• SARS 明確加註：「No provision is made to waive interest.」——沒有免除利息的規定。

這條「不得免除」是全篇最硬的一句話。在開普敦的過戶實務裡，它意味著買方幾乎不可能「先過戶、後補稅」——因為補稅的成本只會往上加，不會被原諒。

外幣成交怎麼換算？

如果成交價以外幣計價，扣下的金額須按實際繳給 SARS 當日的即期匯率（spot rate）折算為南非幣。對台灣買方而言，這代表「匯率風險發生在繳稅日，不是簽約日」——2026 年南非幣兌新台幣的波動區間不小，這一點在計算實際成本時要留緩衝。

預扣的 7.5% 跟資本利得稅（CGT）是什麼關係？

預扣是預繳，CGT 才是最終稅額。很多人把兩者混為一談，結果在開普敦賣房時把現金流算錯。SARS 的說法是：被扣下的金額是賣方在處分該不動產所屬課稅年度的正常稅預付款；而資本利得是依所得稅法第八附表（Eighth Schedule）計算後，計入應稅所得，再按邊際稅率課稅。

2026/27 年度 CGT 的有效稅率上限

南非的資本利得不是全額課稅，而是先按「計入比例（inclusion rate）」計入應稅所得，再套用所得稅率。因此有效稅率有上限：

（資料來源：南非稅務局 SARS, Budget 2026 Frequently Asked Questions, 2026-03-20）

同一份南非官方文件也公告了 2026 年 3 月 2 日起的排除額調整：年度排除額 R50,000（原 R40,000）、主要居所排除額 R3,000,000（原 R2,000,000）、死亡排除額 R440,000。主要居所排除額是否適用於非居民個案，須依第八附表條件與實際居住事實由 SARS 認定，不能直接套用。

處分時點是「簽約日」，不是「過戶日」

這是 2026 年開普敦賣方最該記住的一句：SARS 明確指出，不動產的 CGT 處分時點發生在買賣契約簽署日，不是在地政機關（Deeds Office）完成過戶登記的那一天。「若你在 2026 年 2 月簽約，獲利就落在 2025/26 課稅年度（截至 2026 年 2 月 28 日），即使過戶要到 5 月才完成。」（資料來源：SARS, Budget 2026 FAQ, 2026-03-20）

對照之下，s35A 的預扣發生在「付款」環節、CGT 落在「簽約」環節——兩件事可能跨到不同課稅年度。開普敦一筆 11 月簽約、隔年 2 月過戶的交易，賣方會同時面對「今年度的 CGT」與「明年初的預扣款繳庫」，現金流要分兩段安排。

如果賣方不申報會怎樣？

南非稅務局規定：若賣方在該課稅年度結束後 12 個月內未提交申報書，已繳的預扣款本身即構成依稅務行政法（Tax Administration Act）第 95 條直接核定（assessment）的充分基礎。白話說：你不申報，SARS 就用手上那筆預扣款當成你的最終稅額，不會主動退你多扣的部分。

賣房款怎麼合法匯出南非？510 01 與 2026 年新 BoP 分類

不動產處分所得走 BoP 類別 510 01。這是在開普敦賣完房子後，把錢匯出南非時最關鍵的一組數字。南非儲備銀行（SARB）自 2026 年 8 月 11 日起實施新的國際收支（BoP）分類，採 SADC 調和版代碼並納入 IMF 第七版手冊（BPM7）架構；銀行業的實施日為 2026-08-11（資料來源：Nedbank, FinSurv BoP categories guide, 2026-08；SARB Quarterly Bulletin, Box 2, 2026-09）。

在非居民個人的「資本移轉（capital transfers）」項下，與開普敦賣方直接相關的是：

（資料來源：南非 Nedbank, FinSurv BoP categories guide, Version 20250622/v003, 2026-08）

必須說清楚的是：最終代碼由銀行的授權外匯部門（authorised dealer）依實際交易性質認定，不是由賣方自行指定。上表是「你的交易會落在哪一類」的對照，不是「填這個就過」。這也是為什麼開普敦的匯出流程裡，第一個被退件的通常不是代碼寫錯，而是交易性質證明不足——你無法說明這筆錢是「賣房款」還是「租金」。因此賣方要留下的文件至少包括：買賣契約、過戶完成證明、SARS 的預扣繳款收據、以及外匯申報表。

匯出前最常被退件的三件事

• 沒有 SARS 的預扣繳款證明：銀行在處理 510 01 時，會確認 s35A 的稅務義務已完成。沒有收據，整筆匯出會停住。
• 交易性質與資金來源說法不一致：契約寫「動產附隨買賣」、匯款卻申報「不動產處分」，就會被要求重填。
• 收款帳戶與賣方名義不符：匯到第三人（例如台灣的家人）需要額外授權文件，開普敦的銀行對這一點查得很嚴。

把時間算進去：s35A 的扣繳、CGT 的年度申報、BoP 的匯出審核，是三段不同的流程，串起來在開普敦實務上通常要抓 3 到 6 個月。出售前先知道這件事，比成交後才知道，成本差很多。

常見問題 FAQ

外國人賣開普敦房產，預扣稅是 7.5% 還是按獲利算？

按成交價算，不是按獲利。非居民出售南非不動產，成交總額超過 R2,000,000 時，買方須就全額成交價預扣 7.5%（自然人）、10%（公司）或 15%（信託）。預扣款只是該年度正常稅的預付款，最終稅額仍依資本利得稅結算，多退少補。

什麼是 NR03？申請一定會過嗎？

NR03 是賣方向南非稅務局申請「降低或免除扣繳」的稅務指令。SARS 只基於三種理由審查：已提供納稅擔保、賣方就該處分不負納稅義務、或實際稅負低於法定比例。不是申請就會過，且 SARS 通常需要 21 個工作日處理。

21 個工作日是買方付款給 SARS 的期限嗎？

不是。21 個工作日是 SARS 處理 NR03／NR02 的作業時間。買方的實際付款期限是扣款後 14 天內（買方為南非居民）或 28 天內（買方為非居民）。逾期會被課 10% 罰款加計利息，且 SARS 明訂利息不得免除。

南非賣房的資本利得稅（CGT）最高是多少？

南非 2026/27 年度最高有效稅率：個人與特殊信託 18%、公司 21.6%、其他信託 36%。資本利得先按計入比例計入應稅所得，再套用所得稅率。2026 年 3 月 2 日起年度排除額為 R50,000，主要居所排除額為 R3,000,000，非居民個案適用須由 SARS 認定。

賣房款匯出南非要用哪個代碼？

非居民個人出售開普敦不動產後的價金匯出，對應 BoP 類別 510 01（Disinvestment of property by a non-resident individual）。最終代碼由銀行的授權外匯部門依實際交易性質認定。匯出前須備妥買賣契約、過戶證明與 SARS 預扣繳款收據，否則會被退件。

CGT 是在簽約還是過戶時發生？

在買賣契約簽署時發生，不是在 Deeds Office 完成過戶登記時。若在 2026 年 2 月簽約，獲利就落在 2025/26 課稅年度（截至 2026-02-28），即使過戶到 5 月才完成。開普敦賣方安排跨年度交易時必須把這一點算進去。

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