南非租金所得稅怎麼算？非居民房東的申報、可扣費用與稅後實拿（2026）

Q: 初級回扣 R17,820 非居民可以適用嗎？

須由南非執業稅務顧問依你的居民身分認定。若可適用，本例稅額由 R14,626 降為零；若不可適用，則按 18% 課徵。規劃現金流時建議先用未計回扣的情境。

Q: 租金所得稅跟賣房時的 s35A 預扣稅會重複嗎？

不會重複，但會在同一課稅年度交錯。租金所得稅課持有期利潤，s35A 是出售時從價金預扣 7.5%（非居民個人）；建議提前申請 NR03 以免資金被預扣後才退還。

開普敦的租金正在漲，而且漲得比多數台灣買方預期的快。PayProp 2026 年第二季租金指數顯示，開普敦平均月租已達 R12,561，一年上漲 9.7%（增加 R1,107），西開普仍是全南非租金最貴的省份；PayProp 商業總監 Michelle Dickens 把原因直接指向 semigration（國內移居潮）。換算下來，一間月租 R12,561 的開普敦公寓，一年毛租金是 R150,732。

但這個數字不是你能放進口袋的數字。南非租金所得稅課的是「扣完成本後的利潤」，而且非居民房東的申報身分、可扣費用認定與台灣端的海外所得，是三層不同的問題。這篇文章只做一件事：把持有期的稅算清楚 —— 稅基怎麼來、哪些費用真的能扣、非居民怎麼申報、稅後實拿到手多少，以及它跟賣房時的 s35A 預扣稅哪裡不同。所有稅率都標了來源與抓取日；本文為資訊整理，不構成稅務建議。

核心摘要：南非租金所得稅課的是應稅利潤，不是租金總額。以開普敦平均月租 R12,561 計，滿租年毛租金 R150,732，假設一個月空置後實收 R138,171，扣掉市政稅、管理費、保險、維修與租務管理費共 R56,917，應稅所得 R81,254；按 2026/27 年度 18% 級距計算稅額 R14,626，稅後現金流約 R66,628，對 R2,000,000 物件而言淨收益率約 3.33%，明顯低於帳面上的 6.9%。若初級回扣 R17,820 可適用，本例稅額為零 —— 這一點必須由南非稅務顧問依你的居民身分認定。以上為市場參考試算，非保證收益。

南非租金所得稅怎麼算？稅基是租金總額還是扣完成本後的利潤？

南非租金所得稅是對出租不動產的應稅利潤課徵的所得稅，2026/27 年度稅率自 18% 起、最高 45%。南非稅務局（SARS）的原文寫得很直接：租金收入要「加進你的其他所得」，再「減掉與產生這筆租金有關的允許費用」，差額才是應稅所得。也就是說，課的不是 R150,732 這個租金總額，而是扣完成本後的利潤。

這對開普敦的台灣房東有一個實際意義：租金不是獨立課稅，而是疊在你其他南非來源所得之上按邊際稅率往上加。若你在南非只有這一間出租公寓，應稅所得會落在最低級距；若你在南非還有薪資、股利或其他租金，同樣的租金利潤會被推到更高級距。南非的稅務年度是每年 3 月 1 日到次年 2 月底，不是日曆年。

應稅所得（R）	稅額計算方式（2026/27 年度）	邊際稅率
1 – 245,100	應稅所得 × 18%	18%
245,101 – 383,100	R44,118 + 超過 R245,100 部分 × 26%	26%
383,101 – 530,200	R79,998 + 超過 R383,100 部分 × 31%	31%
530,201 – 695,800	R125,599 + 超過 R530,200 部分 × 36%	36%
695,801 – 887,000	R185,215 + 超過 R695,800 部分 × 39%	39%
887,001 – 1,878,600	R259,783 + 超過 R887,000 部分 × 41%	41%
1,878,601 以上	R666,339 + 超過 R1,878,600 部分 × 45%	45%

同一個稅表上還有兩個常被忽略的數字：初級回扣 R17,820（2026/27 年度），以及未滿 65 歲者的課稅門檻 R99,000。回扣是「算出稅額後再減」，不是「先減所得」；門檻則是「所得低於這個數字通常不必繳稅」。（資料來源：SARS《Rates of Tax for Individuals》，2027 稅務年度，2026-10-31 抓取）

哪些費用可以從租金收入扣除？

南非稅務局允許從租金收入扣除市政稅、貸款利息、保險、維修、仲介費與管理費，僅限生產租金收入的支出。SARS 列出的允許項目包括：市政稅（rates and taxes）、房貸利息（bond interest）、廣告費、房產仲介的佣金、房屋本身的保險（不含家財保險與貸款保險）、園藝服務、實際出租範圍的維修，以及保全與物業管理費（levies）。

不能扣的同樣重要：資本性質的支出與私人支出。SARS 明確區分「維修」與「改善」—— 把損壞的熱水器修回原本功能是維修，可以扣；把整間浴室升級成更高規格是改善，不能扣，但可以計入物業的成本基礎，未來賣出計算資本利得時抵減。另外，住宅出租在增值稅（VAT）上屬於免稅供應，所以你付的 VAT 也不能拿來扣抵。

費用項目	可否從開普敦租金收入扣除	實務提醒
市政稅（property rates）	可以	以市政帳單金額為準，需保留年度帳單
房貸利息（bond interest）	可以	只扣利息，本金攤還不可扣；需銀行年度利息證明
物業管理費（levy）與保全	可以	門禁社區、sectional title 的月費屬此類
房屋保險	可以	僅房屋本身；家財與貸款保險不可
維修（回復原狀）	可以	需與「改善」區分，保留發票與施工說明
租務管理與仲介佣金	可以	按實際收取的服務費，需合約與對帳單
裝修升級、加建	不可	屬資本支出，計入成本基礎而非當期費用

如果房子只有一部分出租（例如主屋自住、花園小屋出租），費用必須按面積分攤。SARS 的官方範例是把出租面積除以房屋總面積（含車庫與附屬建物）得出比例，再把各項費用乘上該比例。對開普敦常見的「主屋＋花園小屋」配置，這個比例會直接決定你能扣多少，也是稅務顧問第一個會問你的數字。（資料來源：SARS《Tax on Rental Income》，2024-12-13 更新）

外國房東（非居民）的課法跟本地房東一樣嗎？

非居民租金收入屬南非來源所得，須以非居民身分申報 ITR12，課稅基礎與本地房東同為應稅利潤。差別不在「課什麼」，而在「課誰的、怎麼申報」。非居民只就南非來源所得向 SARS 負責，不必申報南非境外的所得；同一間公寓、同樣的費用，非居民與本地房東算出來的應稅所得是一樣的。

機制上有一個容易誤解的地方：南非對租金沒有像權利金或利息那樣的扣繳制度，房客或租務公司不會先幫你扣一筆稅繳給 SARS。這代表兩件事：第一，你必須自己（或透過稅務代表）申報；第二，過程中沒有人幫你預留稅款，稅單來的時候要一次拿得出來。實務上會用暫繳（provisional tax）分兩次預繳，避免年度結算時一次性壓力。

需要準備的文件，在開普敦的實務順序大致是：租約（含起訖與租金調整條款）、12 個月的租金對帳單、市政稅年度帳單、房貸銀行年度利息證明、保險單、維修發票、租務管理合約與佣金對帳單。非居民另需稅務登記號碼（income tax reference number）與護照資料；若透過南非的稅務代表申報，需先備妥授權文件。

必須自行確認的一點：初級回扣 R17,820 是否適用於非居民，取決於你的居民身分認定與當期法規解釋。本文不代為認定，也不建議你按「一定可以抵扣」來規劃現金流 —— 這一點請由南非執業稅務顧問以你的實際身分出具意見。

稅後實拿怎麼算？用開普敦平均月租 R12,561 走一遍

以開普敦平均月租 R12,561 計，年毛租金 R150,732，扣費用後應稅 R81,254，18% 稅額 R14,626。下面這張表把每一層列出來，物件假設是 R2,000,000 的開普敦兩房公寓、貸款利息全額可扣、空置一個月。

計算層	金額（R）	說明
年毛租金（12 個月）	150,732	R12,561 × 12，滿租情境
空置 1 個月	−12,561	開普敦長租實務常見 2–4 週空窗
實際收取租金	138,171	課稅以實際收取為基礎
可扣費用合計	−56,917	市政稅 9,600＋管理費 18,000＋保險 6,500＋維修 9,000＋租務管理 13,817
應稅所得	81,254	落在 18% 級距
所得稅（未計回扣）	−14,626	81,254 × 18%
稅後現金流	66,628	未計匯回台灣的費用與匯率變動
淨收益率（對 R2,000,000）	3.33%	毛租金滿租為 7.54%、實收為 6.91%

這個 3.33% 與帳面上「開普敦租金收益率 7–9%」的落差，全部來自三件事：空置、費用、稅。如果將應稅所得拉高到不同級距，稅負的形狀會明顯改變 —— 下表是同一個費率結構下三個級距的對照，讓你判斷「多買一間」會把你推進哪一格。

應稅所得（R）	所得稅（R）	有效稅率
81,254	14,626	18.0%
200,000	36,000	18.0%
400,000	84,392	21.1%

這也是為什麼我們在開普敦看投報率時，會要求客戶把「稅後現金流」單獨算一欄。毛收益率適合用來篩區域，稅後現金流才是決定你要不要持有第二間、第三間的依據。（資料來源：PayProp Q2 2026 租金指數，EWN 2026-09-18 報導）

租金所得稅和 s35A 賣方預扣稅差在哪？

租金所得稅課持有期間的利潤，s35A 預扣稅扣出售當下的價金，兩者是不同時點、不同納稅機制。同一個開普敦物件，你在持有時每年申報租金利潤，賣出時則由買方（透過過戶律師）從價金中預扣一筆稅款繳給 SARS，非居民個人的預扣率是 7.5%。

比較項目	租金所得稅（持有期）	s35A 預扣稅（出售時）
課稅時點	每年申報，持續發生	過戶結算時一次
課稅基礎	租金收入 − 可扣費用	成交價金（非資本利得）
非居民個人稅率	累進稅率，自 18% 起	7.5% 預扣
誰負責繳	房東自行申報	買方／過戶律師預扣代繳
可否退還	年度結算多退少補	可申請 NR03 取得豁免或降低預扣

實務上兩者會交錯：賣出的那一年，你既要申報當年租金利潤，也要處理 s35A 的預扣與 NR03 申請。若沒有事先申請 NR03，7.5% 會先被扣走，之後再向 SARS 申請退還 —— 對需要把資金匯回台灣的人，這段時間差會直接影響你的匯款排程。

台灣端還要再繳一次嗎？海外所得與兩地課稅怎麼處理？

台灣端看的是海外所得，全年海外所得合計達新臺幣 100 萬元才須全數計入基本所得額。以南非租金年實收 R138,171 計，換算約新臺幣 26 萬元（ZAR/TWD 約 1.93），遠低於 100 萬元門檻，因此不會被計入基本所得額；基本所得額免稅額自 113 年度起為 750 萬元，超過部分才按 20% 計算基本稅額，再與一般所得稅額擇高。

至於「兩地會不會重複課稅」，這裡必須誠實：南非與台灣之間是否有生效的全面性避免雙重課稅協定，須以南非 SARS 與台灣財政部當期公告查證，本文不假設任何抵免機制存在。沒有協定下的處理，通常是在南非繳的稅無法在台灣直接扣抵，只能透過各國國內法的境外稅額扣抵規定個案處理；金額到一定規模時，先取得兩地的專業意見，比事後補救便宜。

三個實務提醒：第一，台灣端申報的是「海外所得」，不是「南非租金」，兩邊的計算基礎不同（南非可用費用扣除後的利潤，台灣看的是海外所得金額）。第二，匯回台灣的每一筆都要能對上租金、本金或賣房款，BOP 申報類別用錯不會多繳稅，但會讓匯款卡在合規審查。第三，租金收入換算台幣的匯率基準日要固定並留存紀錄，否則年度申報時對不上帳。

常見問題 FAQ

南非租金所得稅是課租金總額還是利潤？

課的是應稅利潤。南非稅務局規定，租金收入先加進你的其他所得，再減掉與產生這筆租金有關的允許費用，差額才是應稅所得；市政稅、房貸利息、保險、維修、仲介與管理費都屬可扣項目。

非居民房東一定要在南非申報嗎？

要。非居民的租金收入屬南非來源所得，須以非居民身分申報 ITR12，課稅基礎與本地房東同為應稅利潤；南非對租金沒有扣繳制度，因此不會有人先幫你代扣，必須自行申報或委由稅務代表辦理。

開普敦一間 R2,000,000 的公寓，稅後實拿大概多少？

以平均月租 R12,561、空置一個月、可扣費用 R56,917 試算，應稅所得 R81,254、稅額 R14,626，稅後現金流約 R66,628，對應淨收益率 3.33%。此為市場參考試算、非保證收益，實際依你的貸款結構與費用單據而定。

初級回扣 R17,820 非居民可以適用嗎？

須由南非執業稅務顧問依你的居民身分認定，本文不代為認定。若可適用，本例稅額會由 R14,626 降為零；若不可適用，則按 18% 課徵。規劃現金流時建議先用「未計回扣」的情境。

租金所得稅跟賣房時的 s35A 預扣稅會重複嗎？

不會重複，但會在同一課稅年度交錯。租金所得稅課持有期間的利潤，s35A 是出售時從價金預扣 7.5%（非居民個人）；賣出的那一年兩者都要處理，建議提前申請 NR03 以免資金被預扣後才退還。

為什麼要透過 Crestline Advisory 協助？

南非的租金稅務，出錯的地方幾乎都不在「稅率」，而在「費用單據」與「申報身分」——同一筆租金，扣得掉與扣不掉，差的是有沒有對上 SARS 認可的憑證格式。

自己處理最常卡住的三件事

維修與改善分不清：把換新熱水器當維修扣掉、或把浴室升級當維修申報，兩種都會在查核時被剔除，還可能連帶調整其他年度。
費用單據沒有按物業歸戶：多間物件混在一張表、或只有信用卡帳單沒有發票，到了申報時無法逐項對應。
非居民身分與申報年度沒對上：南非稅務年度是 3 月到次年 2 月，用日曆年記帳的結果是每年都少一季、多一季。

透過我們的合作夥伴 Crestline Advisory（南非在地執行）協助，這些環節會在申報前先確認到位：費用逐項對照 SARS 可扣清單、維修與資本支出分流、非居民申報身分與稅務年度校正、租金與費用按物業歸戶建檔，必要時轉介當地執業稅務顧問出具意見。

鼎曜在台灣端負責確認你的租金收入、貸款結構與費用資料的一致性，確認後轉交 Crestline Advisory 執行。你不會拿到一份「自己看著辦」的清單。

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毛收益率只能幫你篩區域。把你的租金、貸款利息、市政稅與管理費給我們，我們會回推應稅所得、稅後現金流與淨收益率，並列出申報前該備齊的單據；需要在地執行時，轉交南非合作夥伴 Crestline Advisory 協助。

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【合規與免責聲明】

1. 本公司聲明：鼎曜國際顧問有限公司（Ding Yao Advisory，以下簡稱本公司）為台灣在地之資產配置、移民諮詢、海外開戶與二代教育協調之顧問服務機構。本公司於中華民國境內不從事不動產仲介或代銷業務，亦不經手、收取或保管任何房產買賣資金。

2. 資訊來源與契約主體：本文所載南非租金所得稅稅率級距、可扣費用清單與分攤方式，取自南非稅務局（SARS）《Rates of Tax for Individuals》2027 稅務年度頁面（2026-10-31 抓取）與《Tax on Rental Income》（2024-12-13 更新）；開普敦平均租金取自 PayProp 2026 年第二季租金指數（EWN 2026-09-18 報導）。台灣海外所得門檻與基本所得額規定取自現行稅制架構。本文僅供資訊參考，不構成稅務、法律或投資建議；個案應由南非執業稅務顧問與台灣記帳士依實際事實認定。

3. 法定風險警語：「國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。」本文所述租金收益率為市場參考區間、非保證收益，過往水準不代表未來表現，實際收益將隨租金市場、空置率、費用、稅制與南非幣匯率變動。稅率與可扣費用認定可能隨法規與解釋令調整，本文所載金額與比例均有其計算標準與時效性。

開普敦市政稅怎麼算？GV2025 估值冊、R620,000 免計額與外國買家的 rates 帳單